Pośrednie i bezpośrednie inwestycje w nieruchomości. Która strategia sprawdzi się najlepiej?

Rynek nieruchomości od lat przyciąga inwestorów szukających stabilności, przewidywalnej stopy zwrotu i realnych aktywów, które można włączyć do długoterminowego portfela inwestycyjnego. Dla jednych inwestowanie w nieruchomości oznacza fizyczny zakup apartamentu, wynajem i bezpośrednie zarządzanie nieruchomością. Dla innych – bardziej elastyczne lokowanie kapitału w fundusze nieruchomości, akcje spółek z sektora nieruchomości czy instrumenty finansowe powiązane z rynkiem nieruchomości.

Pojawia się więc pytanie: czy lepiej postawić na bezpośrednie inwestycje w nieruchomości, czy wybrać inwestowanie pośrednie? Każda z tych strategii wiąże się z innym poziomem zaangażowania, płynności, ryzyka oraz kapitałochłonności. W praktyce wybór formy inwestowania w nieruchomości wpływa nie tylko na potencjalną rentowność inwestycji, ale także na komfort inwestora, elastyczność portfela oraz możliwości reagowania na zmiany zachodzące na rynku nieruchomości.

Czym w istocie różni się inwestycja bezpośrednia od pośredniej?

Aby świadomie lokować środki, musimy zrozumieć mechanikę obu światów.

Inwestycje pośrednie to wejście w rynek nieruchomości „tylnymi drzwiami”. Inwestor nie kupuje lokalu, lecz instrumenty finansowe rynku nieruchomości. Mogą to być udziały w funduszach inwestycyjnych, akcje spółek giełdowych (np. deweloperów) lub jednostki funduszy REIT. W tym modelu Twoim aktywem jest zapis cyfrowy, czyli papier wartościowy. Choć zapewnia to płynność, tracisz to, co w nieruchomościach najcenniejsze: fizyczne posiadanie, kontrolę i pełne prawo własności wpisane do księgi wieczystej.

Z kolei bezpośrednie inwestycje w nieruchomości to klasyczne nabycie prawa własności. Inwestor staje się właścicielem apartamentu, gruntu czy budynku. To inwestycje rzeczowe, które historycznie najlepiej chronią przed inflacją. Tradycyjnie kojarzone z koniecznością samodzielnego zarządzania, dziś dzięki modelowi apartamentów inwestycyjnych z operatorem przechodzą renesans. W tym nowoczesnym ujęciu zakup nieruchomości w kurorcie łączy w sobie cechy obu strategii: fizyczne posiadanie aktywa (bezpieczeństwo) z pasywnym czerpaniem zysków (wygoda), gdzie profesjonalny podmiot zarządza najmem za Ciebie.

Dlaczego „papierowe” inwestycje w nieruchomości mogą nie wystarczyć?

Dla wielu początkujących inwestowanie pośrednie wydaje się kuszące ze względu na niskie bariery wejścia. Można zainwestować małe kwoty w fundusze inwestycyjne czy ETF-y. Jednak ta strategia ma swoje „ciemne strony”, o których rzadko piszą prospekty emisyjne.

Po pierwsze: brak kontroli. Kupując akcje i obligacje czy certyfikaty inwestycyjne, jesteś tylko pasażerem. Decyzje o strategii podejmuje zarząd funduszu. Jeśli giełda tąpnie, wartość Twojego portfela inwestycyjnego spada, nawet jeśli fundamenty rynku nieruchomości są zdrowe. To tzw. ryzyko systemowe rynku kapitałowego.

Po drugie: brak wartości użytkowej. Nie możesz pojechać na wakacje do swojego „certyfikatu”. Posiadając udziały w funduszu, masz tylko cyfry na koncie. Inwestując w apartament wakacyjny, zyskujesz podwójnie: czerpiesz zyski z najmu, a w wolnych chwilach korzystasz z własnego „second home” nad morzem lub w górach.

Po trzecie: skomplikowane instrumenty finansowe. Rynki zachodnie oferują MBS (Mortgage Backed Securities) czy instrumenty pochodne. Są to jednak aktywa o wysokim stopniu skomplikowania, a historia (kryzys 2008) pokazała, że oparcie portfela wyłącznie na „papierowym rynku” bywa ryzykowne. Fizyczna nieruchomość w prestiżowej lokalizacji to wartość, która nie zniknie z dnia na dzień w wyniku krachu giełdowego.

Czy tradycyjny wynajem nieruchomości w mieście to wciąż dobra strategia?

Wielu Polaków utożsamia inwestowanie w nieruchomości z zakupem mieszkania w dużym mieście na wynajem długoterminowy. Czy jednak ta forma inwestycji bezpośredniej nadal się opłaca?

Rynek mieszkaniowy w dużych aglomeracjach nasyca się szybko. Rentowność inwestycji spada, często w okolice 3-4%, co przy obecnych kosztach pieniądza (gdy trzeba finansować zakup kredytem) czyni inwestycję mało atrakcyjną. Co więcej, jest to praca na drugi etat. Szukanie najemców, naprawy, windykacja należności, to „ukryte koszty”, które zjadają Twój czas i zysk.

Tu pojawia się przewaga modelu, który oferujemy. Inwestycje w nieruchomości w kurortach turystycznych rządzą się innymi prawami. Popyt na wypoczynek rośnie, a stawki dobowe w sezonie pozwalają generować wyższą stopę zwrotu niż tradycyjny wynajem w mieście. Co istotne, w naszym modelu zdejmujemy z inwestora ciężar operacyjny. To my dbamy o obłożenie, standard i obsługę gości.

Jak połączyć bezpieczeństwo własności z wygodą funduszu?

Odpowiedzią na dylematy współczesnego inwestora jest hybrydowa forma inwestowania, którą proponujemy. Łączy ona zalety inwestycji bezpośrednich (własność, wzrost wartości) z zaletami inwestycji pośrednich (bezobsługowość).

W tym modelu:

• Nabycie jest bezpośrednie. Masz akt notarialny i wpis do księgi wieczystej. Jesteś właścicielem konkretnego lokalu, a nie wirtualnego udziału. To Twoje aktywa trwałe.
• Zarządzanie jest profesjonalne. Przekazujesz nam klucze, a my zajmujemy się resztą. Działa to podobnie jak fundusz, ale bez utraty kontroli nad własnością.
• Transfer ryzyka. Profesjonalna umowa o zarządzanie to jeden z najskuteczniejszych instrumentów transferu ryzyka operacyjnego. Nie martwisz się pustostanem w listopadzie, ponieważ działasz w ramach dużego, profesjonalnego systemu rezerwacyjnego.

Taka strategia pozwala zdywersyfikować portfel, dodając do niego składnik o wysokim potencjale wzrostu wartości nieruchomości (działki w pierwszej linii brzegowej już się nie „wyprodukują”) oraz bieżącym Cash Flow.

Czy wysoka kapitałochłonność to wada?

Krytycy inwestycji bezpośrednich często podnoszą argument kapitałochłonności. Owszem, zakup nieruchomości wymaga większego wkładu niż zakup jednostki funduszu za 100 zł. Jednak w świecie finansów „bariera wejścia” często oznacza też „barierę bezpieczeństwa”.

Wysoki próg wejścia sprawia, że rynek ten jest mniej podatny na spekulacyjne bańki wywoływane przez drobnych graczy (co często spotyka akcje spółek technologicznych czy kryptoaktywa). Ponadto kapitał ulokowany w nieruchomościach pracuje na dwóch płaszczyznach:

• Generuje bieżący przychód z najmu.
• Zyskuje na wartości w czasie (aprecjacja).

Historycznie, luksusowe nieruchomości w unikalnych lokalizacjach (góry, morze) zyskiwały na wartości szybciej niż inflacja i stabilniej niż instrumenty dłużne czy obligacja skarbowa.

Która strategia zapewni lepszą płynność i wyjście z inwestycji?

Często podnosi się argument, że inwestycje pośrednie mają wyższą płynność, można je sprzedać jednym kliknięciem. To prawda, ale niska płynność nieruchomości fizycznej jest ceną za jej stabilność. Nieruchomość nie traci 20% wartości w jeden dzień z powodu paniki na giełdzie.

Co więcej, w przypadku luksusowych apartamentów inwestycyjnych w kurortach wakacyjnych, płynność jest wyższa niż na typowym rynku wtórnym mieszkań. Gotowy produkt inwestycyjny, czyli w tym przypadku działający apartament z historią zysków i operatorem, jest łakomym kąskiem dla kolejnych inwestorów. Sprzedajesz nie tylko mury, ale gotowy biznes. To sprawia, że transakcja wyjścia może być szybka i zyskowna.

Dla inwestora, dla którego jedynymi prawdziwymi inwestycjami są inwestycje w nieruchomości, model ten oferuje optymalny balans. Nie zamrażasz kapitału w „martwej cegle”, lecz w pracującym aktywie.

Dlaczego warto postawić na własność z zarządzaniem?

Analizując bezpośrednie i pośrednie inwestycje na rynku nieruchomości, wniosek nasuwa się sam. Strategie czysto pośrednie (udziały w funduszach, REIT-y) są dobrym uzupełnieniem dla kogoś, kto akceptuje zmienność giełdową i brak fizycznego zabezpieczenia. Jednak to bezpośrednie inwestycje w nieruchomości, zwłaszcza te w segmencie premium i turystycznym pozostają fundamentem budowania trwałego majątku.

Jako deweloper i operator oferujemy model, który eliminuje główne wady tradycyjnego inwestowania, zachowując jego największe zalety. Zamiast kupować instrumenty udziałowe rynku nieruchomości i być zależnym od decyzji zarządów spółek w Nowym Jorku czy Londynie, wybierz inwestycje rzeczowe w Polsce, które możesz zobaczyć, dotknąć i z których możesz czerpać realne zyski.

Sektora nieruchomości wakacyjnych nie da się przenieść do chmury. To realny biznes, oparty na realnych potrzebach wypoczynku. Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą apartamentów, m.in. w Szklarskiej Porębie, Milenie, czy Białce Tatrzańskiej, które pracują na Twój sukces tak samo ciężko, jak najlepsze fundusze nieruchomości, dając Ci przy tym spokój i bezpieczeństwo, jakiego rynek finansowy nigdy nie zagwarantuje.