Marzysz o pasywnym dochodzie z wynajmu mieszkania? A może zastanawiasz się, czy warto zainwestować w nieruchomość, która właśnie pojawiła się na rynku? Bez względu na to, czy jesteś początkującym inwestorem, czy już działasz na rynku nieruchomości, jedno pytanie powraca zawsze: czy ta inwestycja naprawdę się opłaci?
W świecie pełnym obietnic wysokich zysków i dynamicznie zmieniających się warunków gospodarczych potrzebujesz czegoś więcej niż intuicji. Potrzebujesz konkretnych wskaźników, które pozwolą Ci ocenić efektywność inwestycji, porównać różne oferty i podjąć decyzję opartą na faktach – nie przypuszczeniach. Jednym z takich najważniejszych narzędzi jest stopa zwrotu z inwestycji.
ROI – czyli Return on Investment – to jeden z najważniejszych wskaźników wykorzystywanych przy analizie efektywności inwestycji. Wyrażany w procentach, jasno pokazuje, czy zainwestowany kapitał przynosi oczekiwany zysk, czy może generuje stratę. W praktyce oznacza to relację pomiędzy zyskiem a kosztami poniesionymi w związku z daną inwestycją, na przykład w nieruchomości. Po dokonaniu odpowiednich obliczeń inwestor może łatwo ocenić, czy konkretne przedsięwzięcie jest dla niego opłacalne.
Stopy zwrotu można podzielić na różne typy, zależnie od przyjętej perspektywy czasowej. Wśród najczęściej analizowanych spotyka się miesięczną stopę zwrotu, a także dwuletnią i trzyletnią stopę zwrotu. Często stosuje się również tzw. YTD (Year to Date), który obrazuje, jak kształtował się wskaźnik od początku roku kalendarzowego lub fiskalnego aż do chwili obecnej. Tego rodzaju wskaźniki pomagają inwestorom oszacować dochody uzyskane z różnych aktywów, biorąc pod uwagę czas trwania inwestycji, jej charakterystyczne cechy oraz sytuację panującą na danym rynku.
Inny sposób klasyfikowania stóp zwrotu odnosi się do ich dokładności oraz zakresu danych uwzględnianych w analizie. W tym kontekście wyróżniamy:
Jeśli planujesz inwestowanie w nieruchomości na wynajem, powinieneś skoncentrować się przede wszystkim na dwóch najważniejszych wskaźnikach:
Aby prawidłowo oszacować stopę zwrotu z inwestycji, należy uwzględnić kilka podstawowych elementów. Najważniejsze będą informacje dotyczące całkowitych wydatków poniesionych w związku z inwestycją oraz osiągniętych z niej przychodów. Jak zatem obliczyć, ile procent zainwestowanego kapitału udało się odzyskać? Posłużyć się można stosunkowo prostym wzorem:
stopa zwrotu z inwestycji = (przychód z inwestycji / łączne nakłady inwestycyjne) × 100%
W kontekście inwestycji w apartament, który przeznaczony jest na wynajem, za przychód należy uznać opłaty od najemców za wynajem. Warto jednak pamiętać, że nieruchomość niekoniecznie będzie generować dochód przez cały rok – mogą zdarzyć się przerwy. Dlatego, planując roczne wpływy, rozsądnie jest przyjąć, że lokal będzie wynajmowany przez 9 miesięcy, a nie pełne 12.
Z kolei nakłady inwestycyjne to nie tylko cena zakupu lokalu. Należy do nich doliczyć wszelkie dodatkowe koszty transakcyjne, takie jak opłaty notarialne, podatki, a także koszty remontu oraz bieżące wydatki eksploatacyjne – na przykład czynsz administracyjny i opłaty za media. Dopiero zestawienie wszystkich tych kwot pozwala rzetelnie obliczyć rzeczywistą stopę zwrotu i ocenić, czy dana inwestycja w nieruchomość będzie opłacalna.
ROE (Return on Equity), czyli stopa zwrotu z kapitału własnego, pozwala ocenić, jak skutecznie pracują środki wniesione przez inwestora bezpośrednio z jego własnego budżetu. To wskaźnik szczególnie przydatny w sytuacji, gdy zakup nieruchomości został częściowo sfinansowany kredytem hipotecznym. W takim przypadku analizujemy wyłącznie rentowność środków własnych, traktując comiesięczną ratę kredytową jako koszt, który pomniejsza nasz faktyczny zysk z wynajmu.
Przyjmijmy, że nabyliśmy lokal o wartości 500 tys. zł. Wkład własny wyniósł 50 tys. zł, a dodatkowo z własnych środków pokryliśmy wykończenie i opłaty transakcyjne w wysokości 120 tys. zł. Całkowita kwota kapitału własnego to więc 170 tys. zł. Miesięczny przychód z wynajmu – po uwzględnieniu kosztów administracyjnych i opłat za media – wynosi 3500 zł, natomiast rata kredytu to 2300 zł.
Aby wyznaczyć ROE, od miesięcznego dochodu odejmujemy wysokość raty kredytowej, następnie mnożymy uzyskany wynik przez liczbę miesięcy, w których mieszkanie było wynajmowane (przyjmujemy 9 miesięcy jako realistyczne założenie), a całość dzielimy przez zainwestowany kapitał własny. Wynik mnożymy przez 100, by uzyskać wartość procentową:
((3500 zł – 2300 zł) × 11) / 170 000 zł × 100% = 7,76%
Ten rezultat obrazuje stopę zwrotu wyłącznie z własnych środków, pomijając środki pozyskane z kredytu. Wskaźnik ten jest więc szczególnie przydatny dla inwestorów finansujących swoje przedsięwzięcia w modelu hybrydowym, łączącym kapitał własny i zewnętrzny.
Stopa zwrotu to podstawowy wskaźnik, który pozwala ocenić, czy dana inwestycja w ogóle jest opłacalna. Dzięki niej można porównać zysk w stosunku do zainwestowanego kapitału. Ponadto znając stopę zwrotu inwestor jest w stanie podjąć świadomą decyzję dotyczącą zakupu nieruchomości. Jeśli stopa zwrotu jest niska lub ujemna, może to być sygnał do zrewidowania strategii. Pomaga to unikać nietrafionych decyzji i maksymalizować potencjalne zyski.
Regularne obliczanie stopy zwrotu pozwala na monitorowanie postępów inwestycji w czasie. Dzięki temu można obserwować, jak zmienia się rentowność nieruchomości i szybko reagować na ewentualne problemy. Jeśli inwestor zauważy spadek stopy zwrotu, może zastanowić się nad optymalizacją kosztów, podniesieniem czynszu lub innymi działaniami mającymi na celu poprawę wyników.
Analiza stopy zwrotu pomaga w planowaniu długoterminowej strategii inwestycyjnej. Dzięki niej można prognozować przyszłe zyski, oceniać ryzyko i budować zrównoważony portfel inwestycyjny. To klucz do osiągnięcia sukcesu w inwestycjach w nieruchomości.
Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak wyglądają zyski z wynajmu apartamentu razem ze Sun & Snow, przeczytaj artykuł: Zainwestuj w apartament wypoczynkowy z Sun & Snow – ile możesz zarobić na wynajmie krótkoterminowym?
Zrozumienie i obliczanie stopy zwrotu z inwestycji to nie tylko kwestia matematyki – to fundament skutecznego inwestowania w nieruchomości. ROI i ROE pozwalają spojrzeć na każdą inwestycję przez pryzmat konkretnego zysku, rzeczywistych kosztów oraz czasu, który musi minąć, by kapitał zaczął realnie pracować. Dzięki tym wskaźnikom możesz nie tylko ocenić efektywność już podjętych działań, ale również porównać różne opcje i wybrać najbardziej opłacalną ścieżkę rozwoju portfela nieruchomościowego.
Jeśli szukasz rozwiązania, które łączy atrakcyjny potencjał zysku z pasywnym charakterem dochodu, warto rozważyć inwestycje w apartamenty wakacyjne Sun & Snow. To forma inwestycji, która nie tylko generuje regularny przychód z wynajmu w popularnych lokalizacjach turystycznych, ale też pozwala inwestorowi zyskać czas i wygodę – zarządzaniem zajmuje się operator, a Ty otrzymujesz comiesięczny zysk.
Ostatecznie, dobrze policzona stopa zwrotu to Twoje najlepsze zabezpieczenie przed nietrafioną decyzją. Niezależnie od tego, czy inwestujesz po raz pierwszy, czy rozwijasz swój portfel nieruchomości, pamiętaj: zyskowność zaczyna się od wiedzy, a kończy na mądrze zainwestowanym kapitale.
Należymy do:
Doradcy Sprzedaży Sun & Snow
Tel.: 538 633 153
sprzedaz@sunandsnow.pl
Ochrona danych osobowych
Przedstawione na stronie internetowej materiały graficzne,
w tym wizualizacje, mają charakter wyłącznie poglądowy.
