Inwestowanie w nieruchomości od lat uznawane jest za jedną z najpewniejszych metod lokowania kapitału. Stabilność rynku, rosnące ceny gruntów i budynków, a także możliwość czerpania regularnych zysków z wynajmu przyciągają zarówno doświadczonych inwestorów, jak i osoby dopiero rozpoczynające swoją przygodę z rynkiem nieruchomości. Jednym z coraz częściej wybieranych modeli inwestycyjnych są condo i aparthotele, które obiecują atrakcyjne zyski i pasywny dochód. W praktyce jednak ta forma inwestowania wiąże się z wieloma wyzwaniami i ryzykiem, które mogą znacząco wpłynąć na rentowność projektu. Jak w praktyce wygląda inwestycja w modelu biznesowym condo? Czy istnieją bezpieczniejsze formy inwestowania na rynku nieruchomości?
Model inwestycyjny condo opiera się na zakupie pokoju hotelowego lub apartamentu wraz z obligatoryjnym zawarciem długoterminowej umowy najmu z operatorem obiektu, zwykle na okres od 10 do 20 lat. Dokument ten zobowiązuje zarządcę do wypłaty stałego, gwarantowanego czynszu właścicielowi nieruchomości przez cały czas obowiązywania kontraktu.
Najważniejszym aspektem tego modelu jest właśnie konieczność podpisania wspomnianej umowy zarządzania. Dzięki niej inwestor nie ponosi odpowiedzialności za codzienne funkcjonowanie lokalu – wszelkie kwestie związane z wynajmem, obsługą gości, utrzymaniem porządku oraz drobnymi naprawami pozostają w gestii zarządcy. Oznacza to, że właściciel nie musi angażować się w operacyjne zarządzanie lokalem, a jego kapitał może przynosić regularne dochody. Jednak w ramach tego systemu inwestor nie ma realnego wpływu na sposób administrowania obiektem i jednocześnie dysponuje ograniczoną możliwością osobistego użytkowania lokalu w zamian za zapewnienie stałej stopy zwrotu.
Na pierwszy rzut oka inwestowanie w nieruchomości w systemie condo może wydawać się zarówno korzystne, jak i bezproblemowe. Niestety, w praktyce sytuacja wygląda inaczej. Istnieje wiele czynników, które stawiają ten model w mniej korzystnym świetle, lecz często nie są one uwzględniane w materiałach promocyjnych i ofertach sprzedaży tego typu inwestycji. Przede wszystkim jednym z głównych ryzyk jest forma finansowania projektów przez deweloperów. Wiele z powstających inwestycji condohotelowych jest finansowana głównie ze środków inwestorów, co oznacza brak solidnego zabezpieczenia kapitału, a ryzyko utraty zainwestowanych pieniędzy jest bardzo duże. Zdarzały się już przypadki wstrzymania prac budowlanych, ze względu na brak środków finansowych na dokończenie budowy.
Kwestia stopy zwrotu z inwestycji stanowi kolejny istotny problem. Sprzedawcy nieruchomości w systemie condo kuszą inwestorów obietnicami wysokich, gwarantowanych zysków i stabilnych dochodów. W rzeczywistości jednak sytuacja często odbiega od przedstawianych prognoz. Deklarowane roczne zwroty na poziomie 6-9% okazują się mało realistyczne, zwłaszcza w obliczu inflacji oraz rosnących kosztów utrzymania i zarządzania obiektem. Wielu inwestorów podpisało umowy, które miały zagwarantować im atrakcyjną stopę zwrotu, lecz dynamicznie zmieniające się warunki rynkowe doprowadziły do opóźnień w wypłatach, renegocjacji warunków lub nawet całkowitego wstrzymania wypłat zysków.
Brak możliwości sprzedaży lokalu condo jest następnym ryzykiem inwestycyjnym. Ze względu na dużą podaż condohoteli oraz niską rentowność wielu z nich, możliwość wyjścia z inwestycji jest bardzo trudna. Aby sprzedać taką nieruchomość, często trzeba znacząco obniżyć cenę, co oznacza realną stratę. Najczęściej kupcy nie są zainteresowani zakupem lokalu z rynku wtórnego, na którym ciąży długoletnia umowa na zarządzanie.
Najczęściej umowy z operatorami na zarządzanie condohotelami bywają mało korzystne dla inwestora. Ich główną wadą jest obowiązkowe, wieloletnie zobowiązanie (10-20 lat). Umowy dotyczące nieruchomości condo często zawierają dodatkowe ograniczenia, które mogą negatywnie zaskoczyć inwestorów. Wielu z nich decyduje się na zakup lokalu w popularnych turystycznie lokalizacjach z myślą o własnym wypoczynku w sezonie urlopowym. Niestety, dostęp do nieruchomości jest zwykle mocno ograniczony – właściciele mogą z niej korzystać głównie poza sezonem wysokim, a liczba dni przeznaczonych na pobyt właścicielski jest zazwyczaj niewielka.
Co istotne, choć rzadko podkreślane w ofertach, właściciele apartamentów muszą ponosić koszty eksploatacyjne, w tym opłaty czynszowe, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie oraz wydatki na remonty. Oferty często podkreślają liczne udogodnienia i części wspólne, takie jak luksusowe strefy SPA, rozbudowane baseny czy aquaparki, które mają przyciągać turystów i zwiększać atrakcyjność inwestycji. W rzeczywistości jednak ich utrzymanie całego obiektu z taką infrastrukturą generuje ogromne koszty, które spadają na właścicieli lokali, co sprawia, że rentowność takiej inwestycji może być znacznie niższa, niż pierwotnie zakładano.
Sprzedawcy nieruchomości condo przekonują, że obecność licznych atrakcji, takich jak sale konferencyjne, siłownie czy kompleksy rekreacyjne, zwiększy zainteresowanie turystów i przyczyni się do wyższych dochodów z wynajmu. W praktyce jednak to właściciele mieszkań ponoszą koszty związane z utrzymaniem tych przestrzeni, co może prowadzić do sytuacji, w której wydatki na zarządzanie obiektem przewyższają osiągane przychody z najmu.
Dodatkowym ograniczeniem jest często obowiązkowy pakiet wykończenia narzucony przez dewelopera. Inwestor nie ma wpływu na wygląd i wyposażenie swojego apartamentu, co z jednej strony może wydawać się wygodnym rozwiązaniem, ale z drugiej eliminuje możliwość dostosowania wnętrza do własnych preferencji. Warto zwrócić uwagę na to, że różnica między opcją urządzenia pod klucz a przymusem narzuconym w umowie jest znacząca – brak swobody w tej kwestii może być dla niektórych inwestorów poważnym ograniczeniem.
Kolejnym ryzykiem jest sytuacja, w której po sprzedaży wszystkich lokali obiekt przestaje być opłacalny dla operatora, na przykład sieci hotelowej, która rezygnuje z zarządzania budynkiem. Może to prowadzić do zamknięcia infrastruktury wspólnej, takiej jak restauracje, baseny czy sale zabaw dla dzieci, co znacząco obniża atrakcyjność całej nieruchomości i może utrudnić jej ewentualną sprzedaż.
Rynek condo wzbudził zainteresowanie ważnych instytucji państwowych, takich jak KNF i UOKiK, które dostrzegły liczne zagrożenia związane z tym modelem inwestycyjnym.
UOKiK już w 2016 roku rozpoczął kontrole rynku condohoteli, a kolejne analizy przeprowadzono w 2019 i 2023 roku. Wykryto szereg nieprawidłowości, w tym wprowadzające w błąd reklamy obiecujące wysokie stopy zwrotu (7-10% rocznie) bez uwzględniania rzeczywistych kosztów i ryzyka. Brak przejrzystości w umowach oraz uzależnienie finansowania inwestycji od wpłat inwestorów zwiększały ryzyko niedokończenia projektów. UOKiK wszczął postępowania przeciwko niektórym firmom, nakładając kary i zobowiązując je do rekompensat dla klientów.
KNF również ostrzegła przed condohotelami, wskazując na brak regulacji prawnych, zależność właścicieli od operatorów i ryzyko niewypłacalności firm, które zajmują się zarządzaniem. Komisja zwróciła uwagę na agresywne praktyki marketingowe, które ukrywały rzeczywiste koszty i ograniczoną kontrolę inwestora nad nieruchomością. W efekcie KNF zakazała bankom pośrednictwa w sprzedaży condohoteli oraz doradztwa w tym zakresie.
Zarówno UOKiK, jak i KNF podkreślają, że inwestycje w condohotele wiążą się z wysokim ryzykiem i nie są objęte nadzorem finansowym. Inwestorzy powinni dokładnie analizować warunki umów, sprawdzać wiarygodność dewelopera i operatora oraz uwzględniać pełne koszty inwestycji, zamiast opierać decyzję na obietnicach wysokich, gwarantowanych zysków. Wciąż brakuje odpowiednich regulacji chroniących właścicieli apartamentów, dlatego konieczne jest oszacowanie ryzyka i szczególna ostrożność przed podpisaniem umowy.
Mimo licznych kontrowersji i ryzyka związanego z inwestycjami w condohotele, na rynku istnieją bezpieczniejsze sposoby lokowania kapitału w nieruchomości. Przykładem jest nasza Grupa, czyli Sun & Snow, która od ponad 16 lat działa na polskim rynku, oferując apartamenty w prestiżowych lokalizacjach nad morzem, w górach i na Mazurach. Wypracowaliśmy model bardziej elastyczny i transparentny, zdobywając zaufanie inwestorów oraz instytucji finansowych.
W przeciwieństwie do condohoteli, w Sun & Snow nie opieramy swojej działalności wyłącznie na sprzedaży nieruchomości. Pełnimy podwójną rolę – z jednej strony działamy jako deweloper, a z drugiej skutecznie zarządzamy niemal 3 tysiącami apartamentów na terenie całego kraju. Co istotne, inwestorzy nie są zobligowani do podpisywania długoterminowych umów zarządzania ani do korzystania z narzuconych pakietów wykończeniowych. Wynajem nieruchomości jest opcją, a nie koniecznością, co pozwala właścicielom na pełną swobodę w jej użytkowaniu – mogą traktować apartament jako drugi dom lub zamieszkać w nim na stałe.
W Sun & Snow oferujemy swoim klientom możliwość zarządzania wynajmem na jasnych, przejrzystych zasadach. W przeciwieństwie do condohoteli, gdzie umowy najmu mogą obowiązywać przez kilkanaście lat, tutaj właściciele mają pełną elastyczność. Oferujemy oczywiście dogodny pobyt właścicielski – inwestorzy mogą korzystać ze swoich apartamentów w sezonie wysokim przez 14 dni oraz dodatkowo poza sezonem. Co więcej, w ramach Klubu Właściciela można korzystać także w innych apartamentach w sieci Sun & Snow i odpoczywać w różnych lokalizacjach w Polsce.
W Sun & Snow nie stosujemy praktyki obiecywania gwarantowanych stóp zwrotu, jak robią to condohotele. Zamiast tego każdy apartament jest analizowany indywidualnie pod kątem potencjału wynajmu, przewidywanego obłożenia i możliwych przychodów. Takie podejście eliminuje ryzyko nierealnych prognoz finansowych i daje inwestorom realne oszacowane potencjalnych korzyści.
Udostępniamy inwestorom system rezerwacji online, dzięki któremu mogą oni na bieżąco śledzić wynajem swojego apartamentu – sprawdzać terminy rezerwacji, ceny oraz przychody. Co więcej, w razie potrzeby, wspieramy właścicieli w sprzedaży nieruchomości, ponieważ stawiamy na długoterminowe relacje. Apartamenty, które oferujemy zlokalizowane są w atrakcyjnych turystycznie miejsowościach, które zyskują na wartości, co daje inwestorom możliwość zarobku nie tylko na wynajmie, ale i na wzroście ceny nieruchomości.
Jako Sun & Snow stanowimy alternatywę dla inwestorów poszukujących bezpieczniejszych i bardziej elastycznych form lokowania kapitału. Stawiamy na przejrzystość warunków współpracy, brak wieloletnich zobowiązań i realne prognozy zysków, co czyni nasz model bardziej przewidywalnym i stabilnym w porównaniu do klasycznych inwestycji w condohotele.
Apartamenty wakacyjne, które oferujemy, zlokalizowane są w najlepszych kurortach turystycznych w Polsce, które odwiedzane są licznie przez turystów przez cały rok. Obecnie najlepsze inwestycje, w których można kupić apartament to:
Inwestowanie w nieruchomości w modelu condo może wydawać się atrakcyjne, ale wiąże się z wieloma ryzykami, które często są pomijane w ofertach sprzedaży. Brak realnych gwarancji zysków, uzależnienie od operatora, wysokie koszty utrzymania oraz ograniczona kontrola nad nieruchomością sprawiają, że wielu inwestorów spotyka się z trudnościami w osiąganiu oczekiwanych zwrotów.
Alternatywą dla condohoteli mogą być inwestycje w nieruchomości oferowane przez naszą firmę – Sun & Snow. Nasz model pozwala na większą elastyczność, brak długoterminowych zobowiązań oraz transparentne warunki współpracy. Dzięki temu inwestorzy mogą czerpać korzyści zarówno z wynajmu, jak i wzrostu wartości nieruchomości, jednocześnie zachowując pełną kontrolę nad swoim apartamentem.
Decydując się na inwestowanie w nieruchomości, warto dokładnie przeanalizować warunki umowy, zweryfikować wiarygodność dewelopera i operatora oraz rozważyć alternatywne formy lokowania kapitału, które zapewniają większe bezpieczeństwo finansowe i realne perspektywy zysku.
Należymy do:
Doradcy Sprzedaży Sun & Snow
Tel.: 538 633 153
sprzedaz@sunandsnow.pl
Ochrona danych osobowych
Przedstawione na stronie internetowej materiały graficzne,
w tym wizualizacje, mają charakter wyłącznie poglądowy.
